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Utilità

come comprare e vendere

Richiede tempo ed attenzione l’acquisto o vendita di un immobile.
La ricerca può essere effettuata su internet, attraverso gli annunci sui giornali specializzati oppure con il passaparola tra amici. Il privato, senza appoggiarsi ad una società immobiliare , dovrebbe avere un cento bagaglio di nozioni sulle leggi e regolamenti, nazionali e locali, che riguardano gli immobili. Senza una conoscenza base si può correre il rischio di trovarsi proprietari di un immobile con problemi legali oppure non giungere mai all’atto pubblico con aggravio di spese legali.
Compravendita tramite una società immobiliare
Visto la difficoltà della compravendita i consumatori possono rivolgersi alle società immobiliare ( mediatore ) che possono soddisfare le loro esigenze ( in caso di acquisto ) mentre possono affidare un mandato a vendere a una società immobiliare ( in caso di vendita ).
L’art. 1754 c.c. definisce il mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenze o di rappresentanza ed ha diritto ad essere remunerato in base alla provvigione concordata solo se iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione.
Deve comportarsi in modo corretto di fronte alle parti fornendo tutte le informazioni utili durante le svolgimento della trattativa .
Deve garantire l’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture ed inoltre deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare.
Non deve prestare l’attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosca lo stato di incapacità.
Non assume obbligo in relazione all’effettivo raggiungimento della fase conclusiva dell’affare, ha invece un onero, ossia deve tenere un determinato comportamento affinché si incontrino le esigenze della parte acquirente con quelle della parte venditrice e maturare le provvigioni spettanti. , può rinunciare all’incarico stesso anche dopo averlo accettato, senza correre il rischio di subire una eventuale azione giudiziaria per l’inadempimento e per risarcimento del danno.
Ricordiamo che l’agenzia immobiliare , ai sensi dell’art. 1754 del c.c. mette in contatto le parti,
avendo l’obbligo di evidenziare eventuali problemi inerente all’affare di cui sia a conoscenza, ma non è tenuto a fare indagini particolari se non ne viene espressamente incaricato. Ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento( art. 1755 c.c. ).
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte ( art. 1326 c.c. )
Pertanto, il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare matura alla conclusione del contratto così come sopra specificato. In genere le società immobiliari seguono i clienti fino alla fine del rogito notarile.
Sull’esercizio dell’attività di mediazione vigila la Commissione per la tutela del ruolo presso la Camera di Commercio.. Tale Commissione segnala alla Giunta Camerale eventuali irregolarità degli iscritti al Ruolo nell’attività di mediazione.Chi non è iscritto al Ruolo Ordinario degli Agenti di Affari in mediazione , disciplinato dalla L. 39/89 e segg., ma esercita abusivamente l’attività, è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa tra 516,00 e 2.065,00 euro, inoltre è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.
Anche i clienti devono comportarsi correttamente.
La provvigione deve essere corrisposta in ogni caso alla società immobiliare:
- se l’affare è concluso con persona contattata per suo tramite
- se l’affare è concluso direttamente dal cliente o tramite altro agente immobiliare nel caso in cui l’incarico contenga la clausola di esclusività.
La documentazione per comprare o vendere un immobile
Titolo di proprietà e/ o di provenienza -Attesta la proprietà del bene immobiliare, prodotta dal venditore, che può essere divenuto proprietario mediante compravendita, donazione o successione. In questo documento sono indicati eventuale limiti come, diritti di uso o abitazione, usufrutto e servitù da parte di terzi, ecc.
Controllare che i dati riportati nel titolo di provenienza non siano nel frattempo cambiati, come ad esempio non sia gia stato venduto ad altri, o siano state iscritte ipoteche o altri diritti di terzi, pertanto non esistono trascrizioni pregiudizievoli contro l’immobile da acquistare. Ciò si può fare con una visura presso l’Agenzia del territorio, ex Conservatoria dei registri, competente per territorio e distretto per luogo ove trovasi l’immobile, che consente di accertare, dal repertorio corrispondente al nominativo e data di nascita del proprietario, l’esatta proprietà dell’immobile, il regime familiare del proprietario, l’esistenza di diritti di terzi sull’immobile come ipoteche, usufrutti, vincoli, servitù, ecce.
L’ipoteca segue l’immobile e continua a gravare sul bene anche nel caso di passaggio di proprietà dello stesso.

 

compromesso

Se è stata stipulata una proposta irrevocabile che definiva già la questione non ci sono problemi, altrimenti bisogna proprio che vi siano accordi chiari. Dopo che è stata accettata dal venditore, la proposta irrevocabile ed ottenuti e controllati i documenti sopra elencati, si procede alla preparazione del compromesso, in cui il venditore si impegna a vendere, e chi acquista si impegna a comprare, e fissati tutti i dettagli, che poi vengono formalizzati nel rogito Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (articolo 1350 del Codice civile). Per redigere il compromesso (che può essere fatto presso un notaio, a pagamento, ma di solito si stende in agenzia) deve contenere alcune informazioni fondamentali:
-dati anagrafici di compratore e venditore;
-descrizione, più particolareggiata possibile, dell’immobile oggetto della compravendita;
-prezzo pattuito, indicare se il pagamento sarà effettuato prima della firma dell'atto o contestualmente. In caso di dilazione indicare l'importo e le scadenze delle rate di dilazione, nonché le garanzie che sono pattuite a favore del venditore e in particolare:
se vengono rilasciate cambiali e se è pattuita la riserva di proprietà fino all'integrale pagamento del prezzo
Inoltre, indicare, in caso di pagamento mediante mutuo di una parte o totalmente, che il prezzo sarà pagato dal netto ricavo di un mutuo a richiedersi presso istituto di credito secondo le modalità indicate dall’istituto stesso ;
-data pattuita del rogito;
-data di effettiva consegna dell’immobile;
-importo e natura della caparra, che può essere confirmataria o penitenziale. Solitamente, se la natura della caparra non è indicata si presume che si tratti di quella confirmataria, che meglio tutela entrambe le parti;
-garanzia riguardo l’inesistenza di ipoteche o di altre servitù sull’immobile;
-indicazioni delle caratteristiche di regolarità dell’immobile rispetto alla normativa urbanistico-edilizia;
-indicazioni catastali;
-estremi del contratto di locazione (in caso di appartamento occupato);
-indicazione del notaio per il rogito.
-Per tutelare chi compra è possibile la trascrizione nelle Conservatorie dei registri immobiliari, del compromesso
Acconto è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo, e va restituita se la compravendita non si realizza.
Caparra confirmatoria è l’ipotesi più frequente ed è prevista dall’art. 1385 del codice civile. Consiste in una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene imputata al prezzo dovuto dall’acquirente. Se chi versa la caparra non adempie al contratto la controparte (il venditore) può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra la controparte (acquirente) ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. In alternativa, la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l’esecuzione del contratto (art. 2932 del codice civile).
Caparra penitenziale è l’alternativa alla caparra confirmatoria ed è regolata dall’art. 1386 del codice civile. Le parti possono stabilire che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo. Questa somma è appunto la caparra penitenziale. La parte adempiente non può richiedere né il maggior danno né l’esecuzione del contratto.

agevolazioni per la prima casa

Le leggi 549/95, 448/98, 488/99 e 388/2000 fissano le condizioni che l’abitazione deve possedere per ottenere lo sconto fiscale per acquisto prima casa che sono le seguenti:
· Non deve essere di lusso ( i requisiti sono quelli stabiliti dal decreto ministeriale 2 agosto 1969 );
· deve essere situata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora;
· se l'acquirente è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere ubicato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;
· può essere ovunque in Italia se l'acquirente è emigrato all'estero.
bonus fiscale - A partire dal I° gennaio 1999 per coloro che entro un anno dalla vendita della precedente casa ne compra un’altra da adibire ad abitazione principale ha diritto ad un credito pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto. La legge 168/82 “ Formica “ stabilisce che chiunque ha acquistato l’abitazione principale dopo il 24 aprile 1982 usufruendo delle agevolazioni prima casa e la vende per comprare un’altra, ha diritto allo sconto fiscale, mentre né è escluso chi ha acquistato prima del 23 maggio 1993 da un’impresa o società immobiliare pagando l’IVA del 4%, in quanto l’aliquota non era agevolata ma ordinaria
La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo 2001 ha esteso il campo d'azione del "bonus" anche agli acquisti anteriori al 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da un' impresa o fatti costruire dietro contratto di appalto; e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa.
Nel momento del suddetto atto la parte acquirente dovrà sostenere la spesa per l’imposta di registro o I.V.A., a se La parte acquirente deve dichiarare nell'atto di compravendita:
· di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare; in caso di mancato trasferimento della residenza (equiparato a dichiarazione mendace), l'acquirente decade dalle agevolazioni con conseguente applicazione di sanzioni;
· di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da comprare;
· di non possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa.
Per fruire del regime fiscale agevolativo non è più richiesto, come previsto in precedenza, che l'immobile acquistato sia destinato a propria abitazione principale.

L'acquirente non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire però a propria abitazione principale, intesa come quella nella quale il contribuente dimora abitualmente.
Nel caso in cui la vendita della prima abitazione avvenga dopo i 5 anni dall'acquisto non si decade dalle agevolazioni concesse all'atto della compravendita.
I Nuovi beneficiari della circolare 19/2001
· Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
· Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
· Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
· Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
· Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
· Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
· Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa.
Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
· Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.
Se chi vende l'immobile è un privato, si applica l'imposta di registro del 3% ( era del 4% fino al 31 dicembre 1999 ) sul valore dichiarato, oltre alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 168,00 ciascuna.

 

agevolazioni e IRPEF

Agevolazioni
Se il venditore è un'impresa costruttrice o una società immobiliare che ha per oggetto, esclusivo o principale, la compravendita di immobili, l'Iva è ridotta al 4% ( invece del 10% ) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono riscosse nella misura fissa di euro 168,0 ciascuna.
Le agevolazioni per la prima casa sono estese anche alle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (box, posti auto, cantine, soffitte). L'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.
Se per il nuovo acquisto si prevede un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta.
Altri casi in cui il bonus fiscale vale
Il bonus fiscale vale anche se la vecchia prima casa ( acquistata con le agevolazioni ) è stata ereditata o ricevuta in donazione e può essere utilizzato sia per compensare le imposte di successione o donazione, sia per abbattere le imposte da pagare sull'acquisto di una nuova prima casa, sempreché l'operazione avvenga entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.
Se lo sconto fiscale non dovesse essere utilizzato immediatamente per pagare le imposte di successione o donazione, oppure quelle dovute sull'acquisto della nuova prima casa, il credito potrà servire successivamente nella dichiarazione dei redditi per ridurre l'Irpef o, dai titolari di partita Iva, per compensare i versamenti unificati. Le imposte catastali e ipotecarie ( 258,22 euro fissi ) sono comunque da versare, perché non rientrano nella compensazione.

Irpef
Irpef(imposta sul reddito delle persone fisiche) dovuta sul reddito degli immobili è calcolata nella Dichiarazione dei Redditi (Mod.730 o Mod. UNICO), da presentare l'anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso dell'immobile acquistato. Il reddito immobiliare va sommato agli altri redditi posseduti (lavoro dipendente o pensione, lavoro autonomo, reddito d'impresa eccetera), quindi ciascun cittadino pagherà in funzione del totale dei propri redditi. L'imponibile IRPEF (cioè l'importo sul quale è calcolata l'imposta) varia in base all'utilizzo dell'immobile, alla sua "Rendita Catastale", o all'eventuale canone di locazione percepito. La rendita è indicata normalmente sull'atto notarile di acquisto, ma può essere riscontrata con una visura catastale richiesta presso il Catasto competente per territorio. Tale rendita va maggiorata del 5%. L'abitazione principale, o quella utilizzata come abitazione principale da familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) è completamente esente dall'IRPEF. L'esenzione spetta soltanto per un fabbricato. Nell'esenzione sono comprese anche le pertinenze, come ad esempio il garage, la cantina o il posto auto.
Interessi passivi sui mutui ipotecari
Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto della prima casa, l'articolo 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388 introduce nuove disposizioni di maggior favore per il contribuente. Si potrà detrarre dalla Dichiarazione dei Redditi relativa all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di Lire 7.000.000 € 3.615,19 ( per un risparmio che può giungere a Lire 1.330.000 € 685,88 per anno), da ripartire tra tutti gli intestatari del mutuo stesso.
Dal 1° gennaio 2001 la detrazione di imposta è riconosciuta a condizione che:
· l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto;
· l'acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.
 

L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che:
· entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
· entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

L’ immobile adibito ad abitazione principale è anche l'immobile che viene utilizzato a tale destinazione dai familiari del contribuente.

La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

Se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote

 

certificato (o licenza) di abitabilità

Viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici e dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto»

In caso di assenza del certificato (o perché non ancora ottenuto o perché non potrà mai essere rilasciato) comunque non si verifica un'ipotesi di nullità della vendita per impossibilità giuridica dell'oggetto del contratto, come pur riteneva un'opinione rimasta minoritaria (sostenuta, in giurisprudenza, da Trib. Venezia, 9 febbraio 1978, in Giur. it, 1979, I, 2, p. 234), ma semplicemente un inadempimento del venditore. La legge infatti non pone alcun obbligo di preventivo rilascio del certificato e infatti la cassazione ha precisato che non si può considerare illecita la negoziazione dell'alloggio pur in difetto della licenza (Cass., 11 agosto 1990, n. 8199, in Giur. it., 1991, I, 1, 697; Cass., 29 marzo 1995, n. 3687, in Giust. civ. Mass., 712).

Per quanto attiene alla posizione del notaio , va detto che, in senso opposto a quanto ritenne una vecchia sentenza di Cassazione (23 marzo 1978, n. 1426, in Vita not., 1978, p. 1038 e ss.), tale professionista non possa rifiutarsi di ricevere l'atto di vendita in mancanza del certificato di abitabilità, visto che non si tratta, come detto, di un atto nullo (il nostro ordinamento riconosce al notaio la possibilità di rifiutare legittimamente il suo ministero, infatti, solo in presenza di atti espressamente proibiti dalla legge e cioè qualora la nullità assoluta sia comminata o sia desumibile in modo inequivoco dalla legge).

Non sussista un obbligo per il notaio di accertare se sia stato o meno rilasciato il certificato di abitabilità relativo all'immobile oggetto di vendita. Il notaio, oltre al suo normale ruolo certificativo, è chiamato anche a svolgere anche una consulenza qualificata a favore dei contraenti, il che gli impone sicuramente un dovere di informazione relativo a tutto ciò che può impedire la piena e corretta produttività di effetti dell'atto. Ciò non escludere che il notaio possa assecondare i contraenti quando gli stessi, consapevolmente, siano comunque interessati a negoziare un immobile privo dell'abitabilità. Fermo restando, in tal caso, che in capo al venditore permane l'obbligo di adoperarsi per far ottenere la licenza, qualora non vi sia rinunzia dell’acquirente.

 

certificato di agibilità

Documento rilasciato dal comune in cui si trova l’immobile, obbligatorio dall’anno 1934 ( TU delle leggi in sanatarie R:D: 27/10/1934 n. 1265 ) limitatamente a finalità igienico sanitarie. Con il D.P.R. 425 del 22/04/94 detto certificato assume valenza anche ai fini della conformità urbanistica dell’opera realizzata ( se è successiva al 1 gennaio 1995 ) in quanto viene richiesta al direttore dei lavori una specifica dichiarazione di conformità rispetto al progetto approvato oltre l’avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti.

Il nuovo TU Edilizia, con l’art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001 n 380 e s.m.i., unifica le diverse procedure regolate dalla legislazione previdente ed individua così il certificato di agibilità:

- attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio enegetico degli edifici e degli impianti stessi installati, valutate secondo quanto dispone la vigente normativa;

- il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di cui al punto precedente ( entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento ). LA mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzionee amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro;

- alla domanda pert il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione al catasto, redatta in conformità alle

- disposizioni dell’art.6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652 e s.m.i.;

- Il nuovo TU Edilizia con l’art. 25 definisce la procedura per il rilascio del certificato di agibilità, unificando le diverse procedure regolate dalla legislazione precedente.

Il responsabile dell’ufficio competente entro 30 giorni dalla richiesta della domanda completa o della documentazione integrativa richiesta rilascia il certificati di agibilità.

Trascorsi 30 giorni senza che il comune abbia rilasciato il certificato, l’istanza si intende accettata qualora sia stato rilasciato il parere dell’ASL ( quando questo parere non possa essere sostituito da autocertificazione).

In caso di autocertificazione il termine per la formulazione del silenzio assenso è di 60 giorni a decorrere dalla data di ricezione della domanda completa o della documentazione integrativa.


 

Vademecum del condominio
Introduzione
Questo vademecum offre una guida alle principali regole condominiali. Uno strumento per poter risparmiare tempo e denaro evitando inutili liti giudiziarie per risolvere bonariamente dalle più complesse alle più banali liti condominiali. Da consultare nei momenti opportuni, come ad esempio prima e/o durante l’assemblea condominiale per poter controllare se effettivamente le maggioranze adottate sono quelle previste dalla legge, se le deleghe sono regolari, se effettivamente un dato soggetto ha diritto di voto, ecc..
Il Termine condominio deriva dal latino e nasce dall’unione di due vocaboli: cum, che significa con, e dominus , che significa proprietario, ossia: comproprietà. Il condominio è l’applicazione più recente della comunione, istituto che si realizza quando più soggetti sono comproprietari di uno stesso bene. Il codice civile dedica alla comunione e al condominio gli articoli che vanno dal 1100 al 1139, nonché dal 61 al 72 delle disposizioni di attuazione e transitorie. Il diritto di ciascuno su ogni parte del bene è completo, ma si scontra, venendone limitato, con un pari diritto degli altri proprietari.. Tutti i rapporti giuridici ed economici sono riferiti ai singoli proprietari.
L’ assemblea dei condomini nomina un soggetto valido, onesto e competente. Meglio scegliere un professionista che regolarmente amministri condomini e sia iscritto a una delle associazioni di categoria ( Anaci, Federamministratori, Anaip, Alac ), senza voler demonizzare il dilettante o chi non fa l’amministratore di professione.
Negli ultimi tempi è ben accolto il cosiddetto “amministratore-società” che offre garanzie di efficacia e di efficienza, tenuto conto delle notevoli pluridisciplinari competenze richieste. La materia potrebbe essere disciplinata su base regionale, infatti, ad esempio, nel Lazio è stato istituito il registro regionale degli amministratori di condominio e immobili ( legge n. 40 del 12/11/2002 ). La registrazione non è vincolante per l’esercizio della professione, ma l’accesso ai contributi regionali per interventi edilizi sarà riservato ai soli amministratori censiti.